Ассоциация энергосервисных компаний (РАЭСКО) дала свои разъяснения о возможности заключения энергосервисного договора в отношении теплоснабжения МКД. Текст создан для проекта ЖКХ.

Правовой основой заключения энергосервисных договоров (контрактов) является Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее — Закон № 261-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 19 Закона № 261-ФЗ в случае заключения энергосервисного договора (контракта) с лицом, которое ответственно за содержание многоквартирного дома и которому собственниками помещений в многоквартирном доме переданы полномочия на заключение и исполнение энергосервисного договора (контракта), такое лицо вправе принимать на себя по энергосервисному договору (контракту) обязательства, для надлежащего исполнения которых собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо совершать действия только при наличии в письменной форме согласия на их совершение каждого собственника помещения в многоквартирном доме, которому эти действия необходимо совершить. В противном случае такое условие энергосервисного договора (контракта) является ничтожным.

Часть 4 статьи 19 Закона № 261-ФЗ не устанавливает каких-либо запретов на заключение энергосервисных договоров в отношении системы отопления многоквартирного дома в целом или же ограничений таких договоров только общедомовым имуществом. Равным образом данное положение не устанавливает требования о том, что для заключения энергосервисного договора в отношении системы отопления многоквартирного дома в целом требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Данный вывод подтвержден судебной практикой.

Общество с ограниченной ответственностью «ЖилКомАльтернатива» обратилось в Арбитражный суд города Москвы к закрытому акционерному обществу «Управление Строительства и Технологического Инжиниринга» с иском о признании недействительным энергосервисного договора № 20-08/13-ЭС5/59-13/5, заключенного в отношении многоквартирного дома, обосновывая это тем, что не было получено письменное согласие каждого собственника помещения в многоквартирном доме на заключение спорного договора. В кассационной инстанции Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.11.2015 № Ф05-14772/2015 по делу № А40-147733/14 была признана действительность энергосервисного договора, несмотря на отсутствие согласия каждого собственника помещения в многоквартирном доме. Такое согласие требуется только в том случае, если для надлежащего исполнения энергосервисного договора собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо совершать какие-либо действия.

Нормативные правовые акты жилищного законодательства регулируют порядок заключения энергосервисного договора (контракта), направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных ресурсов при использовании общего имущества (далее — энергосервисный договор на общедомовые нужды). Такой договор заключается в соответствии с пунктами 38(2) — 38(5) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (далее — Правила).

Согласно пункту 38(2) Правил собственники помещений вправе принять решение о заключении энергосервисного договора на общедомовые нужды с управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, либо о наделении указанных организации, товарищества или кооператива полномочиями по заключению в интересах собственников от своего имени или от имени собственников энергосервисного договора на общедомовые нужды с организацией, оказывающей энергосервисные услуги.
Энергосервисный договор на общедомовые нужды с управляющей организацией заключается отдельно от договора управления многоквартирным домом.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о заключении энергосервисного договора на общедомовые нужды с ресурсоснабжающей организацией или иной организацией, оказывающей энергосервисные услуги.
Согласно пункту 38(3) Правил решение собственников помещений, указанное в пункте 38(2) Правил, принимается на общем собрании собственников помещений и должно содержать в том числе следующие условия заключения энергосервисного договора на общедомовые нужды:

• величина экономии коммунальных ресурсов в натуральном выражении (уменьшение в сопоставимых условиях объема (количества) потребленных на общедомовые нужды коммунальных ресурсов), которая должна быть обеспечена в результате исполнения энергосервисного договора на общедомовые нужды, и срок, необходимый для достижения такой величины экономии;
• цена энергосервисного договора на общедомовые нужды и порядок ее оплаты;
• срок действия энергосервисного договора на общедомовые нужды.

Согласно пункту 38(4) Правил оплата цены энергосервисного договора на общедомовые нужды осуществляется отдельно от платы за коммунальные услуги и платы за содержание жилого помещения.
Пунктом 38(5) Правил установлено, что цена энергосервисного договора на общедомовые нужды определяется соглашением сторон такого договора.

Приказом Минстроя России от 08.09.2015 № 644/пр утверждены примерные условия энергосервисного договора, направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных услуг при использовании общего имущества в многоквартирном доме. Данные условия не являются обязательными и служат ориентиром для подготовки энергосервисных договоров в отношении общедомового имущества.

Вместе с тем для повышения эффективности использования тепловой энергии в многоквартирном доме ограничение предмета энергосервисного договора только лишь общим имуществом в многоквартирном доме лишено практического и экономического смысла. Основная экономия тепловой энергии возникает в индивидуальных помещениях (квартирах), и в совокупности с экономией при использовании общего имущества экономия в индивидуальных помещениях (квартирах) позволяет окупить затраты на установку энергосберегающего оборудования энергосервисной компанией.

Согласно статье 154 Жилищного кодекса РФ и постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» оплата отопления в многоквартирном доме, как в индивидуальных помещениях, так и в общем имуществе осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в составе платы за коммунальную услугу по отоплению.

В этой связи положения Правил и приказа Минстроя России от 08.09.2015 № 644/пр используются в большей степени как ориентир для определения порядка принятия решения о заключении энергосервисного договора в отношении системы отопления многоквартирного дома в целом и его условий.

При этом положения Правил и приказа Минстроя России от 08.09.2015 № 644/пр для реализации энергосервисных договоров в отношении системы освещения мест общего пользования многоквартирного дома, как правило, также не применимы, поскольку они связаны с сокращением расходов не собственников помещений многоквартирного дома, а управляющей организации (иного лица, осуществляющего управление многоквартирным домом), которая выступает в таких энергосервисных договорах заказчиком. Собственно, уже имеется большой опыт заключения таких договоров в городе Москве по результатам торгов, проводимых в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». Именно эти договоры прослеживаются в Единой информационной системе в сфере закупок в отличие от энергосервисных договоров в отношении системы отопления многоквартирного дома, которые заключаются собственниками помещений в многоквартирном доме (и поэтому в системе не отражаются).

Решение о заключении энергосервисного договора в отношении системы отопления многоквартирного дома принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме на основании пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ (принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами). Такое решение принимается согласно части 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом Жилищный кодекс РФ и иные акты жилищного законодательства не ограничивают и не запрещают заключение энергосервисных договоров в отношении системы отопления многоквартирного дома в целом, а не только в отношении общедомовых нужд, что подтверждено Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.11.2015 № Ф05-14772/2015 по делу № А40-147733/14.
Несмотря на решение Арбитражного суда Московского округа от 03.11.2015 № Ф05-14772/2015 по делу № А40-147733/14, есть и альтернативная судебная практика Арбитражного суда Московского округа, в рамках которой были признаны действительными предписания Государственной жилищной инспекции Московской области расторгнуть энергосервисные договоры, заключенные ООО «РеАл-Сервис» в отношении многоквартирного дома в целом (Постановления Арбитражного суда Московского округа от 11.07.2017 № Ф05-7512/2017 по делу № А41-31074/16, от 11.11.2016 № Ф05-16588/2016 по делу № А41-28070/2016).
Основные причины указанных решений арбитражного суда и предписания Государственной жилищной инспекции Московской области обусловлены следующим:

• в соответствии с пунктом 38(3) Правил в энергосервисном договоре на общедомовые нужды должна быть указана величина экономии коммунальных ресурсов в натуральном выражении. В договорах ООО «РеАл-Сервис» был указан только процент такой экономии без указания собственно величины экономии коммунальных ресурсов в натуральном выражении;
• энергосервисные договоры были заключены в отношении коммунального ресурса, потребляемого жителями не только для содержания общедомового имущества, но в отношении индивидуально потребляемого энергетического ресурса. В отношении экономии тепловой энергии это единственно возможный экономически обоснованный подход. Вместе с тем, судом в одном решении (Постановления Арбитражного суда Московского округа от 11.07.2017 № Ф05-7512/2017 по делу № А41-31074/16) было указано, что энергосервисный договор может быть обусловлен только распределением потребления коммунальных ресурсов при использовании общего имущества (общедомового имущества);
• ссылка общества на позицию Департамента ЖКХ Минстроя России в лице заместителя директора Департамента ЖКХ, согласно которой, по доводам общества, энергосервисный договор на отопление заключается в отношении всей тепловой энергии, поступающей в многоквартирный дом, отклонена судами первой и апелляционной инстанций, поскольку арбитражный суд при рассмотрении настоящего дела не связан той или иной позицией данного департамента;
• ни из условий договора, ни из представленных материалов не видно каких успехов достигла управляющая компания, какие конкретно мероприятия, повышающие энергетическую эффективность, были выполнены, и какая величина экономии энергетических ресурсов была достигнута в количественном и стоимостном выражении.

Следует отметить, что Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2016 № 10АП-11427/2016 по делу № А41-28070/16 было отмечено, что положения Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» носят общий характер и не регламентируют особый порядок взаимоотношения собственников многоквартирного дома с управляющей компанией, предусматривающий возможность заключения договора лишь в отношении общего имущества собственников дома.

В этой связи, этим решением также, как и решением Арбитражного суда Московского округа от 03.11.2015 № Ф05-14772/2015 по делу № А40-147733/14, подтверждена возможность заключения энергосервисного договора в отношении многоквартирного дома в целом, а не только в отношении общедомового имущества.
Также следует отметить, что ввиду большого объема иных нарушений ООО «РеАл-Сервис» решения, принятые в части энергосервисного договора сложно назвать объективными и влияющими на практику по иным энергосервисным договорам, поскольку они сопровождались иными нарушениями данной управляющей организации, выходящими за рамки оказания энергосервисных услуг.

Имеется также решение суда первой инстанции по искам физических лиц, которое было принято в пользу энергосервисной компании. Так в деле № 2-753/16 13.04.2016 районным судом города Иваново рассматривалось гражданское дело по исковому заявлению Н.М., Н.Е. к ООО «МПЖХ», ООО «ЖилСтройРемонт» о признании энергосервисного договора недействительным. Суд в своем решении отметил, что согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится в том числе принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания.

Из материалов дела следует, что 29.02.2012 состоялось общее собрание жильцов многоквартирного жилого дома, где большинством голосов было принято решение о наделении управляющей компании полномочиями по заключению в интересах и от имени собственников помещений в многоквартирном доме энергосервисного договора. Решение общего собрания от 29.02.2012 в установленном законом порядке не оспорено, незаконным не признано.

Указанные обстоятельства в совокупности с иными фактами, установленными судом, послужили основанием для того, чтобы отказать в удовлетворении исковых требований.

В результате можно сделать вывод о том, что судебная практика по таким делам только формируется и поэтому сохраняет противоречивый характер.

Это не позволяет говорить о каком-либо сложившемся толковании правовых положений, связанных с заключением и исполнением энергосервисных договоров судами. В частности, указанные решения судов не влияют на существующую и развивающуюся практику заключения энергосервисных договоров в отношении систем отопления многоквартирных домов в городе Москве и Московской области, а также в иных субъектах РФ (такая практика в иных субъектах РФ по сравнению с Москвой и Московской областью не многочисленна, но также имеется).

По мнению РАЭСКО, постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, устанавливая особенности заключения энергосервисных договоров, направленных на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных ресурсов при использовании общего имущества, не ограничивает возможности заключения энергосервисных договоров в отношении систем отопления многоквартирного дома в целом.

Более того, в части повышения энергетической эффективности систем отопления в многоквартирном доме энергосервисные договоры практически и экономически возможны и целесообразны только в тех случаях, когда в периметр проекта включается как потребление тепловой энергии общедомовым имуществом, так и индивидуальное теплопотребление. При этом потребность рынка в совершенствовании законодательства и формировании менее противоречивой и более практичной правовой регламентации заключения и исполнения энергосервисных договоров в отношении систем отопления многоквартирного дома сохраняется.